Новый закон НЕ работает: 5 способов сохранить ипотеку в банкротстве в 2025 году
Действующий арбитражный управляющий Михайлова Дарья Ивановна о складывающейся судебной практике заключения отдельного мирового соглашения в отношении единственного жилья, находящегося в залоге (ипотеке), заключения локального плана реструктуризации долгов и иных способах сохранения ипотеки в банкротстве с учетом изменившегося законодательства и практики его применения.
Ипотечное единственное жильё в банкротстве в 2025 году
Единственное жильё должника не может быть выставлено на торги в банкротстве, поскольку обладает исполнительским иммунитетом. В силу гражданского процессуального законодательства единственное жильё должника защищено от взыскания как службой судебных приставов (в исполнительном производстве), так и судом и финансовым управляющим (в процедуре банкротства). Эти положения закреплены в статье 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ).
Статья 446 ГПК РФ защищает единственное жильё должника и членов его семьи от обращения на него взыскания (продажи с торгов) только в том случае, если оно не является предметом ипотеки. Ипотечное жильё в настоящее время от продажи с торгов не защищено, даже если является единственным жильём должника. Об этом прямо говорит и статья 446 ГПК РФ, и действующая судебная практика 2025 года.
Если у должника помимо такого жилья имеется подаренное или перешедшее по наследству пригодное для проживания недвижимое имущество, то статус единственного жилья присваивается только одному жилому помещению - обычно это имущество, где должник проживал постоянно (где его дети хотят в школу, наблюдаются в поликлинике, где он работает и т.д. - то есть, в том же месте), в любом случае в этом процессе учитывается мнение должника.
Но иногда возникают споры по поводу выбранного должником единственного жилья, и кредиторы хотят присвоить исполнительский иммунитет иному помещению - которое обладает меньшей площадью. Такие споры на практике решаются судом, но суд принимает решение по итогу представленных сторонами доводов и доказательств. Поэтому если должник докажет, что баланс интересов сторон не будет нарушен, если статус единственного жилья присвоят бОльшему по площади помещению, суд встанет на сторону должника.
Такими доводами могут быть:
🔹с должником проживают иждивенцы - дети/родители и им требуется бОльшая площадь для проживания,
🔹у ребенка есть заболевания, которые требуют быть рядом с наблюдающим его врачом/поликлиникой,
🔹есть риск пропустить школьную программу в итоге переезда в другой район,
🔹кредиторы не много выиграют за счёт продажи бОльшего жилья, но права должника будут сильно нарушены,
🔹и т.д.
Ипотечное единственное жильё выставляется на торги в любом случае, за исключением единственного случая - когда кредитор пропускает установленный п. 1 ст. 142 Закона о банкротстве двухмесячный срок. В этом случае кредитор утрачивает свой статус залогового кредитора и не может претендовать на удовлетворение своего требования за счёт предмета залога (п. 5 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 №48 "О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан"). То есть, если кредитор-залогодержатель пропускает указанный срок, единственное жильё может остаться за должником без его продажи на торгах (даже если это жильё ипотечное).
5 способов сохранить ипотеку в банкротстве в 2025 году
Федеральным законом от 08.08.2024 № 298-ФЗ в действие введена статья 213.10-1 Закона о банкротстве, которой ранее не существовало.
Начало к узакониванию изложенных в статье правил положено Определением Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 27.04.2023 №305-ЭС22-9597 по делу №А41-73644/2020.
В этом судебном акте Верховный Суд РФ определил, что если обязательства должника по внесению ипотечных платежей исполняются третьим лицом, то суд может предложить банку (залогодержателю) и должнику (залогодателю) заключить мировое соглашение (или локальный план реструктуризации долгов) в отношении единственного жилья, предоставленного в залог. При этом однозначной единой судебной практики по процессу заключения и исполнения такого соглашения не существовало, в связи с чем законодатель решил внести в Закон о банкротстве правила, следующие данным Верховным Судом РФ рекомендациям.
Это нашло своё отражение в новой статье 213.10-1 Закона о банкротстве "Особенности заключения мирового соглашения между гражданином и кредитором, требования которого обеспечены ипотекой жилого помещения", которая начала своё действие с 07.09.2024 года.
После введения в действия новой статьи теперь существует 5 способов сохранить ипотеку в банкротстве в 2025 году:
1. Заключить отдельное мировое соглашение с банком-кредитором.
2. Утвердить локальный план реструктуризации долгов в отношении единственного жилья.
3. Выкупить ипотеку у банка за счет средств третьих лиц.
4. Развестись и разделить имущество с супругом, оставив ипотеку за ним.
5. Возражать против признания банка залоговым кредитором при банкротстве созаёмщика.
Каждый способ мы прошли на практике, и по своему опыту знаем, что в банкротстве существуют непредвиденные ситуации, когда прежний план по какой-то причине не сработал. Поэтому необходимо разобрать отдельно каждый этот способ, чтобы быть готовым его использовать в случае, если не получится реализовать ранее задуманный вариант сохранения единственного жилья, находящегося в ипотеке.
СПОСОБ №1. Заключение отдельного мирового соглашения.
Новая статья Закона о банкротстве (ст. 213.10-1) предусматривает возможность заключения отдельного мирового соглашения в отношении единственного жилья должника, находящегося в ипотеке.
Отдельное мировое соглашение может быть заключено при одновременном соблюдении трёх условий:
🔹по ипотеке нет просрочек;
🔹есть согласие банка-кредитора;
🔹нет непогашенных кредиторов 1 и 2 очереди в банкротстве.
Многие юристы и арбитражные управляющие обещают, что по новому закону должник официально и без рисков может сохранить за собой своё единственное жильё. Однако на практике это обещание разбивается о скалы, так как при отсутствии согласия банка такое мировое соглашение заключено быть НЕ МОЖЕТ. На это есть прямое указание в статье 213.10-1 Закона о банкротстве, а именно в абз. 3 п. 2 указанной статьи:
"Для заключения отдельного мирового соглашения согласия иных кредиторов гражданина, за исключением кредитора, требования которого обеспечены ипотекой жилого помещения, не требуется."
И к концу 2024 года уже появилась первая судебная практика применения новой статьи Закона о банкротстве, которая оказалась ОТРИЦАТЕЛЬНОЙ.
Так, Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.12.2024 №Ф07-13142/2024 по делу №А21-5543/2023 оставлены без изменения судебные акты первой и апелляционной инстанций, которыми было отказано в заключении отдельного мирового соглашения по причине отсутствия согласия залогового кредитора, которое признано судами обязательным.
Таким образом, заключить отдельное мировое соглашение по новому правилу, установленному ст. 213.10-1 Закона о банкротстве можно исключительно с согласия банка - залогового кредитора.
При отсутствии такового согласия необходимо рассмотреть иные способы сохранения единственного ипотечного жилья в банкротстве, о которых идет речь далее.
СПОСОБ №2. Утверждение локального плана реструктуризации долгов.
Если отдельное мировое соглашение требует обязательного согласия залогового кредитора, то локальный план реструктуризации долгов может быть утвержден судом и без такового согласия.
Возможность утверждения локального плана реструктуризации долгов законодательно не закреплена, однако практика его утверждения существует.
Началась такая практика как раз после принятия вышеупомянутого Определения Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 27.04.2023 №305-ЭС22-9597 по делу №А41-73644/2020, которым были отменены судебные акты трёх нижестоящих инстанций, а дело было направлено на новое рассмотрение для утверждения локального плана реструктуризации долгов в отношении ипотечного единственного жилья должника.
На дату написания статьи существует положительная практика утверждения локального плана реструктуризации долгов, которую можно проследить в следующих судебных актах:
🔹Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 31.10.2024 №Ф03-4787/2024 по делу №А73-282/2023;
🔹Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2024 №12АП-7288/2024 по делу №А12-17566/2023;
🔹Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2024 по делу №А56-95237/2022/разн.1.
В последнем приведенном судебном постановлении суд апелляционной инстанции отменил утвержденное судом первой инстанции положение о продаже единственного жилья должника, указав, что должник принимает попытки заключить локальный план реструктуризации долгов с банком, что исключает возможность продавать его единственное жильё, поскольку это приведет к существенному дисбалансу прав должника и залогового кредитора.
На уровне суда кассационной инстанции судебной практики мало, так как споры с единственным ипотечным жильём чаще разрешаются судом первой инстанции без дальнейшего их обжалования со стороны лиц, участвующих в деле о банкротстве.
Локальный план реструктуризации долгов может быть утвержден судом:
🔹при отсутствии просрочек исполнения ипотечного обязательства;
🔹при отсутствии согласия залогового кредитора;
🔹при наличии третьего лица, готового отвечать по обязательствам должника по дальнейшему исполнению ипотечного обязательства.
В случае его утверждения единственное жильё не выставляется на торги, а списание долгов происходит при сохранении обязательств должника перед залоговым кредитором даже после окончания процедуры банкротства.
Важно отметить, что локальный план реструктуризации долгов должен быть разработан так, чтобы исключить возможное нарушение прав залогового кредитора. Так, например, в деле №А31-10462/2021 имеется отрицательная практика, когда суд отказал в утверждении локального плана реструктуризации долгов. Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 20.01.2025 №02АП-8097/2024 по делу №А31-10462/2021 оставлено без изменения определение суда первой инстанции об отказе в утверждении локального плана реструктуризации долгов, поскольку:
1) это была военная ипотека, которая должна была быть погашена через 10 лет после увольнения военнослужащего (а должник представил 25-летний план погашения);
2) по ипотеке были просрочки, которые длительное время не погашали ни должник, ни члены его семьи;
3) за период просрочек были начислены штрафы и иные санкции, которые должник в своём локальном плане реструктуризации долгов не учел.
И из-за неправильного проекта локального плана реструктуризации долгов суд отказал в его утверждении.
В связи с чем при его разработке необходимо соблюдать и условия законодательства, и следовать актуальной судебной практике, и учитывать конкретные условия ипотечного соглашения, в отношении которого планируется реструктуризация.
СПОСОБ №3. Выкуп ипотеки у банка.
Выкуп ипотеки у банка - это крайний способ защиты ипотечного жилья в случае, если нет возможности заключить мировое соглашение с банком, либо утвердить локальный план реструктуризации долгов (или суд уже отказал в обоих вариантах сохранения единственного жилья).
В этой связи должники рассматривают вариант найти денежные средства и погасить остаток ипотеки, чтобы их единственное жильё лишилось ипотечного обременения.
Но в таком варианте есть риск признания недействительным платежа по погашению ипотеки по правилам ст. 61.3 Закона о банкротстве - как совершенного с предпочтением, то есть с нарушением очередности удовлетворения требований кредиторов.
По общему правилу к сделкам, оспариваемым по ст. 61.3 Закона о банкротстве, относятся платежи по исполнению обязательств должника перед кредиторами в случае, если они совершены за 1 месяц ДО или в любое время ПОСЛЕ принятия судом заявления о банкротстве должника и возбуждения производства по делу о банкротстве. Есть некоторые случаи, когда такие платежи могут оспариваться, если они совершены за 6 месяцев ДО принятия судом заявления о банкротстве должника и возбуждения производства по делу о банкротстве. Об этом мы подробно рассказывали в статье "61.3. Оспаривание сделок с предпочтением в банкротстве".
Таким образом, если банк получит платеж в счет оплаты ипотеки, другие кредиторы могут расценить его как нарушение их прав (ведь в случае равномерного распределения денежных средств все кредиторы получили бы равномерные платежи, соответствующие их проценту в реестре требований кредиторов). И могут подать на оспаривание сделки по ст. 61.3 Закона о банкротстве.
Но такая ситуация возможна только в том случае, если денежные средства будут идти из личных средств должника. Поэтому, чтобы исключить риски оспаривания такого платежа, нужно использовать не средства должника, а привлечённые денежные средства - лучше всего подарки родственников, которые нужно закрепить документально (сделать договор дарения и акт приема-передачи денежных средств, либо внести платеж напрямую в банк от третьего лица).
В таком случае рисков оспаривания сделки не будет.
Минус такого способа - это необходимость единовременного аккумулирования большой денежной суммы и привлечения к участию в деле третьих лиц (родственников). Но когда это единственный способ сохранить единственное жильё, долго думать не приходится. Тем более, когда для этих целей можно взять кредит на тёщу и списать его потом в банкротстве тёщи 😁
СПОСОБ №4. Развод и раздел имущества как способ сохранить ипотечное жильё в банкротстве.
При банкротстве одного из супругов (или при предполагаемом банкротстве одного из супругов) можно воспользоваться нормами семейного законодательства и произвести раздел совместно нажитого имущества супругов.
Единственное требование для такой процедуры - делить имущество поровну, а лучше - с приложением оценки стоимости разделяемого имущества, чтобы в банкротстве должника никто из кредиторов не стал оспаривать решение о разделе имущества в случае, если раздел будет неравномерным.
В п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N№48 "О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан" закреплено правило, согласно которому супруг должника (или его бывший супруг в случае, если имущество между ними не делилось ранее и попало в конкурсную массу одного из супругов), вправе разделить имущество до его продажи с торгов в процедуре банкротства.
Иск о разделе имущества подаётся в суд общей юрисдикции по общим правилам подсудности. Разделяя имущество, суд руководствуется представленной сторонами оценкой стоимости имущества и правилами ст. 38 Семейного кодекса РФ. В случае, если иск о разделе имущества подан при наличии банкротства одного из супругов, к делу привлекается финансовый управляющий такого супруга, который получает статус лица, участвующего в деле, и может возражать против предложенной супругами стоимости имущества, предоставлять свою оценку указанного имущества. В этой связи проще делить имущество до начала процедуры банкротства.
Многие супруги пользуются такой возможностью, но если разделить имущество не в равных долях, есть риск оспаривания решения о разделе имущества со стороны кредиторов или финансового управляющего в последующем банкротстве. Таким возражающим лицам законодательство предусматривает процедуру восстановления пропущенных сроков на обжалование.
В любом случае, если говорить про сохранение ипотечного жилья, то при разделе имущества можно сохранить жилое помещение, к примеру, за женой при банкротстве мужа. И в этом случае банк теряет статус залогового кредитора в банкротстве мужа, так как муж перестал быть залогодателем указанного помещения (ведь помещение выбыло из его собственности).
СПОСОБ №5. Возражения против признания банка залоговым кредитором при банкротстве созаёмщика.
В случае, если оба супруга являются созаёмщиками по договору об ипотеке (залоге недвижимости), то банкротство одного из них ранее рассматривалось как право банка обратить взыскание на предмет залога. То есть, реализовать предмет ипотеки в процедуре банкротства созаёмщика.
Для этого банки включались в реестр требований кредитора супруга-созаёмщика и требовали признать их залоговыми кредиторами. Суд такое требование удовлетворял.
В большинстве случаев такие судебные акты не обжаловались дальше апелляционной инстанции, и имеется лишь редкая судебная практика, дошедшая до судов кассационной инстанции, которая не поддерживает банков в похожих делах.
Так, например, постановлением Арбитражного суда Московского округа от 27.03.2023 № Ф05-4189/2023 по делу № А41-9022/2022 суд кассационной инстанции отменил постановления судов нижестоящих инстанций, включивших требования банка в реестр требований кредиторов должника-созаёмщика со статусом залогового кредитора. Суд указал, что раз супруга должника как созаёмщик платила ипотеку без просрочек, признание банка залоговым кредитором нарушает её права, поскольку смысл залога как раз в том, чтобы разрешить гасить требования перед залоговым кредитором в первую очередь за счет продажи предмета залога (а не равномерно со всеми кредиторами) только в случае наличия просрочки, которых в данном деле не допущено.
Аналогичная практика появилась в конце 2024 года в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 19.12.2024 №Ф05-24013/2024 по делу №А41-92011/2023.
Таким образом, мы видим, что иногда суды ошибочно признают банк залоговым кредитором, но в кассации все эти решения отменяются, а ошибки исправляются, как в этих двух примерах. Поэтому задача - идти до конца и обжаловать незаконные судебные акты, не допуская при этом просрочек по ипотеке.
Указанные 5 способов защиты ипотечного жилья в банкротстве - это первое, что нужно проработать при планировании стратегии процедуры банкротства ещё до подачи в суд заявления о банкротстве. Бывает так, что ранее проработанные планы могут не сработать в связи с действиями, не зависящими от должника, его юристов или арбитражного управляющего - поэтому каждый способ сохранения ипотечного жилья необходимо рассмотреть как "План Б, В, Г и Д" в случае, если не сработает "План А". И заранее подготовить его к реализации - тогда в 100%-ном случае единственное жильё останется за должником и не будет рисков его потери в банкротстве.
Если у вас остались вопросы про сохранение ипотеки в банкротстве, задавайте их на dm@dmpravo.ru, либо пишите арбитражному управляющему Дарье Михайловой 👉 http://wa.me/+79119959847.
Чтобы лично обсудить, подходит ли ваш случай под действие нового закона, чтобы списать долги и сохранить ипотечное жильё, позвоните Дарье Михайловой по телефону +79119959847 или напишите в телеграм 👉 https://t.me/mihaylovaa.
DMPRAVO © 09.02.2025