fbpx
БЦ "Петровский форт"

СПб, Финляндский пр-кт, д. 4А, оф. 622

Эл. почта: dm@dmpravo.ru

Время работы:

Пн-Пт с 09.00 до 18.00

ЛЮБИШЬ ТОРГИ – ЛЮБИ И В СУД ХОДИТЬ

(торги на банкротстве и их последствия для неподготовленного участника)

Зная мою любовь к банкротству и всему, что его окружает, Яндекс то и дело мне показывает рекламу – «Торги на банкротстве», «Заработай миллионы на торгах», «Как зарабатывать на торгах» и пр.

Для интереса перешла по нескольким ссылкам и удивилась – до чего же выгодный бизнес, оказывается – торги! Нашел объект, внес задаток, победил – и продавай его по цене на 300% больше. Разве не здорово? Зачем тогда вот эти вот продажи, маркетинг, налоги, менеджмент, инвестиции в развитие и головная боль, которые сопровождают жизнь любого предпринимателя?

Но не тут то было (простите, кого разочарую).

Мы живем в России. У нас очень смекалистый народ, который себя в обиду не даст. И это относится не только к должникам, чьё имущество обычно продается на торгах, но и к арбитражным управляющим.

Так какие же нюансы процедуры торгов на банкротстве могут ожидать добросовестного участника? Давайте разбираться.

1. Торги проводятся «не для тебя».

Да, у меня тоже был лёгкий шок, когда клиент рассказывал мне о том, что после победы на торгах ему позвонил арбитражный управляющий (организатор торгов) и сказал прямым текстом – «Эти торги проводились не для тебя, отказывайся от заключения договора».

Причем сумма торгов была не маленькой – продавался лот «Дебиторская задолженность перед контрагентом на сумму 150 000 000 рублей» за 35 000 000 рублей.

Как оказалось, через торги арбитражный управляющий в срочном порядке выводил имущество у должника-банкрота на аффилированную компанию. Так делают часто, и главное – не стушеваться, а написать жалобу на арбитражного управляющего и всё-таки заключить договор купли-продажи.

2. Купил кота в мешке.

Самая распространенная ситуация. Ты выбираешь интересный лот, оплачиваешь его, составляешь бизнес-план с прогнозом дохода, который принесет новый объект.

После заключения договора купли-продажи появляются соседи, которые против того, что ты вообще с ними разговариваешь (а о вопросе раздела участка или выдела твоей доли вообще молчи). Да, с физлицами у нас сложно – любое действие расценивается как покушение на личную собственность.

Казалось бы – куплю объект, за полгода всё оформлю (чего там стоит оформить раздел-то?) и готово. Но суды затягиваются года на 3. А твой объект всё это время под арестом. И это относится не только к объектам, которые продаются по частям (по долям), но и еще к разным недостроям и самостроям.

К тому же часто продают имущество, ничем не обремененное, но через полгода прилетает иск об оспаривании торгов – и тебя просят всё вернуть. Всё, что слишком дёшево – это не удача, как бы обидно не было. Хотя если немного постараться, даже из такой ситуации можно выбраться.

3. А это не твоё, в торгах не участвовало.

Самое интересное. Здесь, как и в предыдущем пункте, возникает вопрос внимательности при выборе того или иного лота. Но и внимательность помогает не всегда.

Вчера мы подали иск к арбитражному управляющему, который продал клиенту АЗС в виде бетонной коробки (без колонок, резервуаров, документов, трубопроводов). То есть, как вы поняли, это была далеко не АЗС, потому как автомобильная заправочная станция всё-таки предназначена для заправки топливом транспортных средств, а не для того, чтобы укрыться от дождя, например.

Данная ситуация навела на мысль сделать разбор таких «частичных» торгов – потому как уж очень уверенно выглядел арбитражный управляющий, когда защищал свои торги.

Так что же делать, когда торги закончились, а арбитражный управляющий передает только бесполезную часть проданного имущества?

1. Не подписывать акт приема-передачи.

Если понимаете, что что-то здесь не чисто, лучше ничего не подписывать. Но чтобы не оказаться в ситуации, что отказ подписать документы смогут обратить против вас (сделав односторонний акт приема-передачи), нужно в тот же день отправить арбитражному управляющему требование о передаче комплектного объекта, приобретенного на торгах. При этом обязательно сфотографируйте объект – желательно иметь фото «до» и «после» покупки (бывает, что имущество вывозят после окончания торгов).

2. Разобраться с комплектностью объекта.

Все вещи, будь то движимое или недвижимое имущество, обладают своими характеристиками. В соответствии со статьей 134 Гражданского кодекса Российской Федерации, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Если вещь сложная, как например, АЗС, то главная вещь и её принадлежности продаются вместе, так как иное изменило бы назначение сложной вещи. Поэтому нужно подробно разобрать, что именно вам продали, и чем это едят. Если понимаете, что есть не чем, значит товар не отвечает требованию комплектности.

3. Уведомить о расторжении договора.

Статьей 478 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, комплектность которого определяется договором, обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Если продавец такую обязанность не выполняет, то покупатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке либо через суд (зависит от характера правоотношений и вида договора). В любом случае, нужно подготовить уведомление о расторжении договора и отправить заказным письмом в адрес продавца (в лице арбитражного управляющего).

4. Подать в суд.

Не удивлюсь, если после вашего уведомления арбитражный управляющий не бросится возвращать вам деньги. Поэтому будьте реалистами и готовьте заявление о расторжении договора, которое подается в рамках дела о банкротстве. Учитывая, что должник уже признан банкротом, есть риск, что ваши деньги уже спешат потратить. Поэтому разумно будет вместе с заявлением направить ходатайство о применении обеспечительных мер и просить суд наложить арест на денежные средства должника, чтобы вы, в конце концов, вернули своё без серьезных потерь.

Предусмотрительность

Намного правильнее было бы с умом подойти к процедуре торгов изначально:

— проанализировать лот на предмет обременений и комплектности,

— связаться с управляющим и запросить правоустанавливающие документы,

— произвести фото- и видеосъемку объекта торгов,

и только потом вносить задаток.

Иначе смысл покупать объект, когда после оплаты нужно будет еще 1-2 года судиться за то, чтобы этот объект приносил какой-то доход, либо за то, чтобы вам вернули ваши деньги?

Если хотите убедиться, что такое бывает, и что можно расторгнуть договор купли-продажи, заключенный на торгах, посмотрите вот это судебное решение, где суд расторгнул договор купли-продажи 545 штук источников бесперебойного питания, которые арбитражный управляющий ловко продавал без аккумуляторов.

Искренне желаю вам не попадать в такие передряги!

30 августа 2019 г.
Арбитражный управляющий Юридической компании Дарья Михайлова и Партнёры

Дарья Михайлова

основатель юридической компании «Дарья Михайлова и Партнеры», арбитражный управляющий, эксперт по защите активов.

Специализация:  Банкротство. Субсидиарная ответственность. Разработка комплексной стратегии и реализация мер, направленных на списание задолженности юридических и физических лиц.

Bg-popUp.png